中小户型住宅设计的要点及规划问题

　　一、中小户型住宅设计的要点

1、减少户均公摊面积。为了扭转长期以来住房市场供应结构不合理的状况，增加中小户型住宅的供应，此次宏观调控中，国办发[2006]37号文强调套型建筑面积90平方米以下的中小户型住宅，必须在建造总面积和土地供应总量上占到两个70％。作为中小户型住宅面积的上限，套型建筑面积90平方米的标准是很严格的，不能突破。为了落实国办发[2006]37号文对新建住房面积结构比例的要求，建住房[2006]165号文明确指出：套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。所以，中小户型住宅的套内建筑面积要比 90平方米少几平方米到十几平方米不等。开发商和建筑师要想为住户多争取一些套内建筑面积，就应设法减少户均公摊面积。当然，在方案设计阶段操作起来非常难。还有一个问题就是外墙厚度，北方地区因为保温需要，外墙一般比南方厚很多，按建筑面积公摊，套型建筑面积相同的两套住宅，北方的使用面积肯定比南方小。对于上述问题，我给大家一个操作建议，就是在作住宅单元和户型方案设计时，先根据经验预留出一部分公摊面积，待整栋楼设计出来后，再进行最后的调整。

减少户均公摊面积要把握两点：第一，要在保证基本使用功能的前提下，尽可能减少公共部分的建筑面积；第二，合理增加公共面积的服务户数，目前有几种办法，如采用一梯多户的板式住宅、通廊式住宅、塔楼等。

2、在保障住宅舒适度的前提下，做到节能省地。国家大力推广90平方米以下的中小户型住宅，其重要出发点是为了节能省地。所以在设计中小户型住宅时，在保障舒适度的前提下，尽可能节能省地是一条重要的原则。众所周知，选择大面宽小进深，设计出舒适度较高的中小户型住宅相对容易得多，可是这不符合节能省地的初衷。目前，我国大量建造的集合式住宅的间距基本上是由日照间距控制的，所以增大进深所取得的节地效果最为明显。一般来讲，板楼进深宜达到12米或更多一些，是比较合理的。

韩国的小户型住宅进深比较小，因而面宽相对比较大。进深小容易提高舒适度，因为面宽大了以后，日照、采光、通风都好解决。韩国主要依靠增加住宅层数节约用地，他们大量建造中高层、高层甚至超高层集合住宅，利用提高建筑高度来解决土地问题。所以我们到韩国一看，集合住宅基本上都是高层楼房。而且小区采用围合式布局，不光是南北向住宅，东西向也有。布置了东西向住宅后，不仅增强了院落的领域感，而且进一步节约了土地。所以每个国家都在走自己不同的道路。

日本是通过加大进深，缩小面宽来节约土地的。日本的集合住宅，每户的面宽是7米多一点。日本住宅的前面一般是阳台，后面是外廊，因为日本是多地震国家，逃生第一重要，外廊和阳台在关键时刻就成为居民的逃生通道。所以日本集合住宅的建筑外形都是横线条，都是外廊式的，阳台也都是连着的。火灾在日本是重点考虑的灾害，而且火灾往往也是地震后的次生灾害。一旦发生地震或火灾，如果外廊走不通，居民可以把阳台上与隔壁邻居家之间的隔板打开，经过邻居家逃走。日本的集合住宅采用这种平面布局，一个重要原因是允许把厨房布置在套型中间的核心部位，不必直接对外通风和采光，这样就可以把采光面让给主要的起居空间，比如让给起居室或者是卧室。但是这种平面布局在我国行不通，我国现行规范规定厨房必须有直接采光和自然通风，主要是中餐烹饪过程排出的油烟多，厨房不直接对外会影响居民的身体健康。

3、将部分专用空间的功能分解或复合，提高住宅的适用性。中小户型住宅的套型建筑面积小，专用空间的数量不可能像大套型住宅一样多。在这种情况下，为了节省面积，可以通过把不同功能的空间分解或复合，从而保证住宅的适用性。例如日本住宅的卫生间往往把盥洗、便溺、洗浴、洗涤分解为几个完全独立的小空间，分别设置，这样就减少了相互干扰，提高了使用效率。在空间复合方面，可以把客厅和书房的功能复合，家里来客人的时候用做客厅，不来客人的时候用做书房。又比如把餐厅和厨房相互结合，把走廊与壁橱前的空间进行复合，都可以达到在节省空间的同时提高适用性的目的。

日式住宅中都设有和室，而和室的墙壁往往是活动的，可以来回推拉。客人多了，和室墙壁打开，面积可以和起居厅共用。日本针对国情做了小户型设计的研究，所以在小面积中取了很高的居住舒适度。

4、精细设计，充分利用室内空间。中小户型住宅的面积和空间非常宝贵，因此必然要求建筑师进行精细设计，充分利用。各功能空间尺度的确定，要符合人体工程学的原理，作到既够用又不浪费。同时要注意多设一些储藏空间，这对于中小户型家庭显得尤其重要。不同家庭或同一家庭的不同时期，对住宅的需求往往不同。人口多则希望卧室多一点，人口少则希望居住的舒适度更高一些。而90平方米设计成两室两厅尚比较容易，如若要设计成完整的三室两厅户型，就有很大难度。在这种情况下，可以设计两室两厅外带一个小面积灵活空间，面积6—8平方米，人多的时候可以当做一间小卧室用，人少的时候可以把它作为专用书房，或者把非承重隔墙打开，与相邻的起居室或主卧室空间合并，使起居室或主卧室面积扩大。中小户型住宅的另外一个问题是卫生间，如果每套只设一个卫生间，有人觉得降低标准了；如果设两个完整的卫生间，占用面积又太多。此时可以考虑另设一个只有便溺功能的小卫生间，以便来客人时或者紧急情况下使用。

5、依靠推进住宅产业化提高设计和建造水平。现在有的中小户型住宅设计很好，采用可灵活分隔的大空间承重结构，外形简洁，卫生间和厨房位置固定。这种体系便于采用产业化的建造技术，从而提高中小户型住宅的品质和性能，比如采用整体厨房和整体卫生间，占用面积小，然而功能十分齐全。其它部位可以根据需要灵活分隔，既减少墙厚，增加使用面积，又便于满足不同家庭或同一家庭不同时期的需要，增强了住宅的适应性，由此也可延长住宅的实际使用年限。

二、中小户型住宅的居住小区规划问题

1、设计原则：确保创造安全、方便、健康、舒适、优美和多样化的居住生活环境。节约土地和能源。将90平方米以下住宅分为三个类型。Ⅰ型为普通商品型住宅，Ⅱ型为政策型住宅、Ⅲ型为社会保障型住宅。应体现在不同层次的城市规划中，直接或间接指导90平方米以下住宅的具体规划设计。

2、选址：符合城市总体规划的要求、环境条件、工程地质条件等，应有利于减少烟尘、噪声、有害气体和工程地质灾害等对住宅的影响。应充分享有商业、文化、体育、教育、医疗、休闲娱乐等社会公共服务，宜靠近就业密集区和公共交通站点。选址应符合社会融合的原则，创造人际交往条件，并应避免特殊人群如低收入家庭、老年人、残疾人等过度集中。

3、通过规划布局提高小区容积率：增加建筑层数和高度、适当增加单元拼接数量、板塔结合，提高容积率、板楼斜向布置，缩减日照间距、适当增加东西向住宅。

4、作好尽端单元设计，增加住宅套数。

5、保证良好的居住环境：进行日照环境分析，确保满足规范要求，进行小区风环境模拟，搞好通风组织。

6、以人为本搞好交通组织：入口选择要便于与城市公共交通衔接，小户型社区人多车多，要有利于减少车辆对居民生活的干扰，注意道路包括便道的规划和设计，为未来车辆进一步增多预留空间。

7、创造良好的室外景观环境：小户型社区人口密度高，要在有限的空间内为不同年龄段居民创造出适宜的活动空间，注重提高绿地数量，多栽植遮荫树木，室外景观环境应使居民可视、可达、可进入。

8、关于生活设施配套：配套服务设施布局应充分采用混合化、地下化布局，以达到节地目的。为保证居住区基本功能质量和居民基本生活需要，按照居住区的规模必须配套建设一定数量的社区福利性服务设施，属于福利性的公益设施宜由地方政府统一规划建设。