逐条教你签购房合同

　　新的《商品房买卖合同示范文本》的使用，使购房者的权益更加得到保护，许多人来信询问，怎样填写这个《商品房示范文本》呢？日前，建设部住宅与房地产业司、政策法规司联合对《商品房示范文本》的填写逐条进行了说明，这里摘录了一部分，希望能在购房者签合同时给予帮助。

    第一条：项目建设依据。
    说明：本条主要是由出卖人如实填写与项目合法建设相关的用地、规划、施工等依据，买受人要注意查验。

    出卖人以____方式取得位于____、编号为____的地块的土地使用权。[土地使用权出让合同号][土地使用权划拨批准文件号][划拨土地使用权转让批准文件号]为____________。
    说明：本款主要是要填写该商品房所在项目的合法用地依据。根据《房地产法》的规定，房地产开发用地的取得有出让和划拨两种方式。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。出卖人所售为非经济适用住房的商品房的，其土地使用权应当是通过出让方式取得的。经济适用住房作为享受国家优惠政策的商品房，其土地使用权应当是通过划拨方式取得的。出卖人应当根据土地主管部门核批的土地使用权证书上的内容来填写土地使用权的获得方式及该地块相应的坐落位置、编号等特征。
    由于取得用地方式的不同，各地所用名称不同作为取得土地使用权的法律文书的名称也不尽相同，本款以[]的方式列出了三种常见的名称供出卖人选择，如果项目取得土地使用权的法律文书的名称不在本款列出的三种之中，当事人双方可以手写方式填写。各地在具体贯彻本示范文本时，也可将本地区规定的几种法律文书的名称列出来供当事人双方选择。

    该地块土地面积为____，规划用途为____，土地使用年限自____年____月____日至____年____月____日。
    说明：本款是要求出卖人根据取得土地使用权证的内容如实填写该商品房所在项目占用地块的面积、规划用途、使用年限等基本特征。

    出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，[现定名][暂定名]_______。建设工程规划许可证号为____，施工许可证号为__________。
    说明：本款是要求出卖人根据商品房项目批准的名称填写项目名称；根据商品房项目所在地规划主管部门批准的建设工程规划许可证填写    批准号；根据商品房项目所在地建设主管部门批准的建设工程施工许可证填写批准号。

    _____________________________________。
    说明：本条后面的空白栏供当事人双方补充约定双方关心的其他有关建设依据。

    第二条：商品房销售依据。
    说明：本条主要是由出卖人如实填写商品房可以合法销售的相关依据。

    买受人购买的商品房为[现房]、[预售商品房]。预售商品房批准机关为____，商品房预售许可证号为_____。
    说明：本款是关于买受人所购商品房的销售方式的约定。如果是预售商品房的，还必须填写批准预售的主管部门名称及商品房预售许可证号。预售商品房也就是平常所说的期房，根据《房地产管理法》、《开发条例》、《预售办法》、《销售办法》等法律、法规的规定，预售商品房是指达到国家及地方规定的商品房预售条件，但尚未达到商品房现售条件，经主管部门批准领取商品房预售许可证后进行销售的商品房。现售商品房方面，新近出台的《销售办法》对商品房现售条件进行了明确规定，并规定，房地产开发企业应当在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。买受人可以据此规定约定现房销售依据。

    ______________________________。
    说明：此空白行的作用有二，一是同其他条件的作用相似，提醒当事人双方可以对其他有关本条的内容依法进行约定；二是目前有一些地方在商品房销售中还有内、外销之分，并规定了相应的商品房内、外销许可证，从长远看，这些分类是不符合市场经济条件的，应该取消，但在未正式取消前，为了充分保护买受人的利益，当事人双方还可以将这些内容作为本条中的约定内容。

    第三条：买受人所购商品房的基本情况
    说明：本条是要求出卖人依据该商品房所在项目的《建设工程规划许可证》、经批准的设计等合法有效的证明材料，填写本商品房的坐落、层数、面积等基本情况，买受人要注意查验。

    买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第________[幢]、[座]________单元、[层]________号房。
    说明：本款说明了本商品房的确切位置，包括商品房所在幢（座）号、层数、门牌号。需要说明的是，这些指标应当与所附的规划、设计图的标注一致。房屋平面图应当作为合同的一个重要附件，商品房的许多基本情况是要通过房屋平面图来反映的。平面图应当尽量详细，平面主要尺寸，包括墙体厚度、门窗尺寸要全，房屋朝向也应当在平面图中标明。为了和后面的规划设计等条款的内容相配套，合同中最好将该商品房所在小区的总平面图附上，对于买受人关心的规划、设计等问题，总平面图要标注清楚。买受人一定要注意这些资料及相关内容的约定。

   该商品房的用途为________，属________结构，层高为___，建筑层数地上___层，地下__层。
   说明：本款是要求出卖人依据该商品房所在项目（楼宇）的《建设工程规划许可证》上载的内容填写该商品房的用途，依据报批的设计图填写该商品房的结构类型及层高、层数等相关指标。需要注意的是，这里的层高不是楼层净高，包括了楼板的厚度。如果当事人双方要约定楼层净高，在这里需要特别注明。

    该商品房阳台是[封闭式][非封闭式]。
    说明：该款是为了解决阳台面积的计算纠纷问题。
    商品房阳台的封闭方式与其面积确定有直接关系。依据中华人民共和国国家标准《房产测量规范》8．2的相关规定，全封闭阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算；未封闭的阳台按其外围水平投影面积的一半计算。本款中的“封闭式”是指全封闭的阳台，“非封闭式”是指未封闭的阳台。阳台的封闭方式以经报批的商品房规划设计图决定的，开发商不得擅自变更其封闭方式。

    该商品房[合同约定][产权登记]建筑面积共____平方米，其中，套内建筑面积____平方米（公共部位与公用房屋分摊建筑面积_____平方米)。
    说明：本款约定签订合同时的商品房建筑面积数与面积构成。在签订商品房买卖合同时，商品房的建筑面积一般存在两种情况，一种是该商品房的建筑面积已由具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果已经房地产行政主管部门审核通过。另一种是该商品房建筑面积还未经具有房产测绘资格的单位实施测绘，或虽经具有房产测绘资格的单位实施测绘，但还未经房地产行政主管部门审核通过。在第一种情况下，在签订合同时，适用“产权登记”建筑面积；在第二种情况下，在签订合同时，适用“合同约定”建筑面积。从目前的实际情况看，购房人在购买预售商品房或符合第二种情况的现售商品房时，当事人应当约定“合同约定”建筑面积。
    商品房产权证上载明的是商品房的建筑面积。根据《销售办法》的规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。本款中的公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积。
    由于按套内建筑面积和按建筑面积计价时都是以此处相应的面积约定数为依据的，因此，这几个面积数都必须填写。

    第四条：计价方式与价款
    说明：本条是由买卖双方约定商品房的计价方式及总价款。

    出卖人与买受人约定按下述第_____种方式计算该商品房价款：
    1、按建筑面积计算，该商品房单价为（_____币）每平方米_____元，总金额（_____币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
    说明：本款是按建筑面积确定价款的计价方式。前面已经讲到，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积（公共部位与公用房屋分摊建筑面积）组成，第一项规定按建筑面积计价时，商品房单价是一个均价的概念，每平方米套内建筑面积与每平方米分摊的共有建筑面积价格是相同的。

    2、按套内建筑面积计算，该商品房单价为（_____币）每平方米_____元，总金额（_____币）_____千_____百_____拾_____万_____千_____百_____拾_____元整。
    说明：本款第二项是按套内建筑面积确定价款的计价方式。按套内建筑面积计价时，商品房单价也是一个均价的概念，房价款跟套内建筑面积数有关，跟分摊的共有建筑面积数没有直接关系。分摊的共有建筑面积数主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。

    3、按套（单元）计算，该商品房总价款为（_____币）_____千_____百_____拾__________万_____千_____百_____拾_____元整。
    说明：本款第三项是按套确定价款的计价方式。按套计价时，房价款跟商品房的建筑面积、套内建筑面积及分摊的共有建筑面积数没有直接关系。这些面积数主要体现买受人在房屋产权关系中的相关权益。

    4、______________________________________________________________________。
    说明：本款第四项是由双方当事人自愿选择其他的计价方式确定房屋总价款。如按照使用面积计价等。