购房应注意的法律问题

　　     关于房地产买卖合同
    房地产买卖合同是国家有关部门订制的标准合同，分为预售房合同和现售房合同两种。通俗地讲，预售房是指政府主管部门已准予销售，但是在未来一段时间后才能交付使用的房屋，一般是房地产在建期间，所以又称期房。现售房是指已经竣工验收合格交付使用并办理了初始登记，可以向买主即时交付的房屋，所以叫现房。
    两种合同大概包括以下内容：
    一、所购房屋的基本情况（包括房地产名称、建筑结构、层数、位置、幢号、建筑面积等）、土地使用权情况（包括地块编号、土地面积、土地用途、土地使用期限、房地产证号等）、房屋的价格、付款方式、办理房产证的时间、违约责任的承担、发生纠纷的解决方式等。
    二、合同中买主的主要权利、义务有哪些？
    买主权利：
    ●有权要求发展商按合同约定的时间交付已验收合格的房地产。
　 ●交付使用的房地产如果少于合同规定的面积的有权要求以面积差额的购房价格退还款项。
　 ●交付使用的房地产装修部分达不到合同约定的装修标准的，有权要求发展商补偿装修的差价。
　 ●有权要求发展商按合同约定的办理房产证。
　 ●发展商违约后，要求发展商承担违约责任的权利。　　　　
    买主的义务：
　 ●按照合同约定的付款方式和期限缴交购房款的义务。
　 ●交付使用的房地产如果大于合同规定的面积的，有以面积差额购房价格补交款项的义务。
　 ●缴纳办理《房地产证》应由自己承担的法定税费的义务。
　 ●违约后，承担违约责任的义务。　　　　
    三、如何约定解决纠纷的方式
　　解决纠纷的方式有两种，一为向法院起诉，二为向仲裁机构提起仲裁。因两种方式互相排斥对方管辖，故只能一种方式解决，两者的不同在于，法院是二审终审，仲裁一裁终局，但仲裁裁决书与生效的判决书法律效力基本相同，都可以向法院申请强制执行。
　　如果买主与发展商中一方或双方为境外机构或个人的，选择仲裁时，仲裁机构为中国国际经济贸易仲裁委员会。　　　　
　　四、签约时注定了特殊问题　　　
　　⑴ 如果买主是境外机构或个人，按照有关规定，还需在深圳市公证机关办理公证，且合同从公证之日起生效。如果买主是境内组织和个人则不需办理公证，合同从双方签订之日生效；　　
　　⑵ 如果是双方或多方共同购买房地产，则要以双方或多方的名义签署合同，这样才能办理属于双方或多方共有物业的房产证；　　
　　⑶ 对于标准合同中未规定的内容，经买主与发展商约定后，双方可订立补充条款，比如，房屋的装修标准、房屋的配置、房地产占地规划、配套设施等。　　　　
　　
　　关于楼宇按揭合同　　　　
    一、什么叫“按揭”？　　　　
    房地产按揭，又称房地产抵押贷款。一般是指购房人在与发展商签订房地产买卖合同，并支付首期购房款后，再将所购房地产及相关权益抵押给银行，由银行向购房人提供贷款，作为购房人除首期款以外的购房款。如购房人不能按约定偿还贷款，银行有权就抵押的房地产优先受偿。购房人与银行就房地产按揭所签订的合同称为《房地产（或者楼宇）按揭合同》。　　　　
    二、楼宇按揭合同有几方当事人，他们都有哪些权利义务？　　
    第一方当事人就是银行。银行的义务就是借钱给你，而银行的权利就是让你还钱。当然，在你不还钱的情况下，银行可以通过法律程序处理你所购的房屋来受偿；　　
    第二方当事人就是购房人你了。你的权利是要求银行借钱给你，而你的义务是向银行还钱。为了向银行借钱，你还可能支付公证费、律师费、登记费、保险费等费用。　　
    第三方当事人就是发展商。发展商在楼宇按揭合同中的义务只有一个，就是购房人在不向银行还钱的情况下，银行有权找发展商还钱，发展商有义务代购房人向银行还钱。如果你不向银行还钱的话，不仅银行麻烦，而且发展商也要头痛了！　　　　

    关于买房、按揭、办证的各项费用　　　　
    一、在与发展商签订房地产买卖合同时你需要缴纳哪些费用？它们都有哪些作用？　　相当一段时间以来，如果你在深圳市买房，无论是与发展商签订房地产买卖合同，还是与银行签订楼宇按揭合同，都要缴纳两笔公证费。现在，如果你是国内居民的话（持国内身份证），你无须再缴纳上述两笔公证费了；但如果你是港澳居民或者外国人，那么你还须缴纳上述两笔公证费。　　
公证费的标准是房款及贷款金额的0.3%。公证主要起一个证明的作用，证明你和发展商及你和银行签订的合同是真实的。　　　　
    二、在与银行签订楼宇按揭合同时，你需要缴纳哪些费用？它们都有哪些作用！　　
    1、公证费——贷款金额的0.3%，如果你不是国内居民的话仍要缴纳；　　
    2、律师费——一般为几百至一千多元不等。律师收这笔钱的主要工作是整理你和银行间签订的楼宇按揭合同，并代理双方去政府部门办理房地产抵押登记；　　
    3、保险费——房款×0.1%×按揭年限×一次性折扣系数。在缴纳这笔保险费后，如果你所购的房产发生了保险合同责任范围内的损失（如因火灾房屋被烧毁），你就可以得到保险公司的赔偿。一方面保障你自己的权益；另一方面，也保障银行的权益。毕竟，在你没有还清银行借款之前，银行还是很关心你所购房产的安全的；　　
    4、抵押登记费——贷款额的0.01%（不足100元按100收取)；　　
    5、印花税——按20元/户收取；　　
       4、5两项费用都是政府收取的。　　　　
    三、在办理房产证时，你需要缴纳哪些费用？　　
    1、契税--总房款的1%；　　
    2、转移登记费--总房款的0.1%；　　
    3、印花税--总房款的0.05%及5元贴花。　　
       上述1至3项费用都政府收取的。