外来中介巨头逆市入沪

　　 “明年我们准备在上海新开60~80家门店。”中大恒基不动产上海公司常务副总经理许浩的话听上去有些惊人。这家在北京全市中介交易总量三分天下有其一的中介巨头，在今年9月底低调进入上海市场时，一个月内就连开8家门店。

逆市入沪准备大举扩疆拓土的并不止中大恒基一家，广州本土巨头满堂红地产经纪有限公司也来势凶猛。目前其上海分公司已经设立，正在紧锣密鼓地进行筹划。

然而，这些原本是区域性中介巨头在上海大举进行扩张的背景，却是宏观调控以来上海中介行业的低迷时期，这甚至令业内人士也颇多不解，此举又意在何为呢？

利空出尽是利好？

随着连续两年的宏观调控带来的观望效应和交易清淡，使上海中介行业调整已不再局限于“夫妻店”的关门，即便是品牌中介也同样面临严酷的优胜劣汰局势。

今年11月，戴德梁行旗下的泛城租售网也宣布结束在上海浦东地区的全部业务，同时还对浦西地区的门店进行了调整。在大部分中介采取收缩规模的策略下，上海中介门店已经由高峰期21000多家锐减到目前的6000多家。

因此，在此种情况下外来品牌中介接二连三进入上海，或不断扩大着自己的势力范围，的确颇让人不解。

在接受记者采访时，许浩套用股市术语“利空出尽是利好”来对此做出解释。在他看来，任何的事物都有发展的周期性，房地产开发亦如是，从衰退、复苏、繁荣再进入到衰退的周而复始。目前随着市场的规范，一些小的、缺乏一定资金实力的公司生存的环境日益艰难，但并不代表一些比较大的公司也存在困难。

“虽然蛋糕小了，但是吃蛋糕的人也少了，所以品牌公司所占的市场份额并没有萎缩。”许浩显得很有信心。“我们对于每一分的投资都是非常谨慎的，但是一旦我们做出决定以后就是非常迅猛的。”

“而且，目前上海中介市场还没有一家能占有10%的份额。”许浩告诉记者，而对比更加成熟的广州市场和香港市场即可发现，广州市场就是满堂红、合富辉煌、中原和中联几大公司在分食，其他的中介公司所占份额非常小，包括北京这种密集现象也比上海突出。”

他称，中大恒基选择这一时间节点进入上海市场是有战略意义的。“经历了宏观调控的多次洗牌，事实上很多沪上的竞争对手由于前期投入过多而消耗很大，有些甚至势如强弩之末。”显而易见的是，中大恒基现在是“轻装上阵”，没有任何的历史负担。

事实上，中大恒基在拓展北京市场时，也是瞄准了类似的时机。从2005年年初到2005年10月份，在整个市场10个月的复苏期内连开250家门店。

在许浩眼里，上海的机会是非常大的。主要原因就在于，“北京每年二手房成交量都在以翻番的速度往上涨，上海则是连续两年往下降。但是上海的成交量应该是北京的1.6~1.8倍。此外，上海每一套成交的总价也是远远高过北京，上海单套的总价是北京的3倍左右，这样总的价格可能就是北京的5~6倍。”

策略各有不同

“淡季开店不是为了挑战份额，主要是为了磨合。越是困难的时候我们越能把基础打好，当市场好转了我们就可以迎风而上。”满堂红上海公司总经理邓翊军称，“满堂红把每一次调控都作为一次与行家拉开距离的机会，因为有着敏锐的市场触角，每一次我们都会针对调控来设计我们最能够切入的市场模式。”

21世纪不动产12月18日也正式宣布，收购上海搏邦地产的25家门店，并将其纳入到新成立的21世纪不动产—锐丰房地产有限公司。在锐丰房地产的发展计划中，“计划明年新开75家新店，到年底前将门店总数达到100家”的字样赫然在列。

锐丰房地产有限公司总经理黄茜也表示：“逆市扩张最大的好处就是可以将成本控制在较低的水平，举例来说，目前租门店的租金比市场好的时候要低30%。”

“我们在经营模式上追求一二手联动发展。”许浩说，“在上海我们倡导的是一手带二手、二手促一手的发展战略。”也就是说，中大恒基一手房的代理接盘后，自然而然就占领了一个楼盘和周边范围的客户资料，而这些客户资料可以二次发掘利用。二手房也可以对一手房的尾盘销售有很大的帮助。

另一家已在2005年先行入沪的广州大鳄合富置业也有自己的独到策略。上海合富置业顾问有限公司副总经理郑本祺透露，“合富除了开拓住宅市场，主要是将很大一部分精力以及30%~40%的资金放在了办公楼和商铺上。在住宅市场受影响的情况下，非住宅业务却是明显上升的。”

显而易见的是，看好后势的发展是外来中介巨头进入上海市场的动力。