2007调控“20大预期” 70%90㎡类细则躲不掉

　　调控思路

预期之一：调控依旧是2007主旋律

2006年的房地产宏观调控虽取得了一定成效，包括住房供应结构调整有了良好开端；住房保障工作力度逐步加大等；但是，飞涨的房价并没有得到控制，这也就意味着宏观调控的核心目标没有实现。2007年将继续以宏观调控为主旋律，控制房价涨幅、调整住房结构。

“调控，依然是2007年房地产市场的主旋律。”建设部一位官员非常肯定地对《楼市》记者表示。

显然，2006年房地产的市场表现与宏观调控之目标还有不小差距。

回想2005年年底2006年年初，关于2006年房价的众多预测——社科院编撰的《2006年房地产蓝皮书》认为房价将小幅升高；2006年1月，北京师范大学房地产研究中心主任董藩(董藩博客,董藩新闻,董藩说吧)预测该年度房价涨幅为5%～7%；建设部官员也曾表示，2006年不可能出现非正常的房价快速上涨；同时，绝大部分专家学者都持“房价将稳步上涨，涨幅趋缓”的观点。

而事实上，虽然宏观调控政策接二连三，但房价依然快速飙升。统计显示，第三季度北京房价上涨了9.7%，“别看涨幅不惊人，但房价本处于高位，因此其上涨的绝对值很大。”不少开发商也不得不承认：“2006年房价涨幅确实远超出预料之外。”一周新闻榜·2千-8千购房理财经物业税起征点或为144平·1月1日启用房贷新利率调控难抑房价上涨·我国各地房价轮番上涨预示泡沫面临崩溃？ ·房贷门槛进一步降低经适房五年内不许出售地产也八卦·章子怡送母亲豪宅白领:要房子不要老公! ·大牌女星们置业之道清新风格样板房欣赏·4万6装修两居(组图)被明星陷害5大楼盘·卧室客厅餐厅另类装修网友:家的四季风情

因此，2007年有必要对房地产市场继续进行调控。

2006年12月7日，2006年中央经济工作会议在京闭幕。会议明确提出要加强对房地产市场的合理引导和有效调控，抑制房地产投资过快增长和房价过快上涨。2007年继续贯彻调控的精神，在此表达得异常清晰。

“房价上涨过快，不仅老百姓不允许，宏观调控部门也不允许。”国家信息中心预测部部长范剑平表示。

预期之二：落实既有政策为主出台少数新政为辅

无论是行政调控手段，还是税收、金融等市场化的调控手段，在2006年都已经“使出来”，方向正确，手段全面。但是，部分重要政策的落实情况尚差强人意，因此，2007年的房地产调控将以落实既有政策为主，出台部分新政为辅。

“2006年基本涉及到了各方面的具体调控手段，2007年的主要任务是落实既有政策。”一位建设部官员在接受《楼市》记者采访时表示。换言之，要将2006年已经出台的政策进一步落到实处，如果出台新政策，也是对2006年宏观调控政策的细化，比如出台“70%·90m2”的实施细则。

“2006年的很多调控政策方向都是正确的，措施也比较可行。”北京天则经济研究所理事长张曙光明确表示，总体上看，这些调控政策出台的时间、方向以及可执行性都比较好。但在落实过程中，有的政策打了折扣，因此，2007年还要加强这些已有政策的进一步落实。

除落实既有政策之外，政府相关负责人还表示，将会依据市场变化的情况，出台部分新政策，进一步深化房地产市场改革。

“2007年的政策依然是多方面的组合拳，但新政的出台不再是重点，政策的跟进、细化以及落实才是关键。”华高莱斯市场研究中心相关负责人如此表示。

预期之三：调控重点向抑制需求转变

继2005年土地供应计划“流产”之后，2006年土地供应再遭同样命运。虽然业内一致认为2007年土地供应将大幅增加，但仍难以打破商品房供不应求的局面。土地资源的有限性，使得完全依靠增加供应来抑制房价并不现实，2007年的调控重点将会向抑制需求转变，而继续提高首付和预售条件以及征税将最有效。

日前，著名经济学家谢国忠对开发商主张的“增加供应来抑制房价”的观点进行了反驳。他反问：“到底供应要增加到多少才能调整房价呢？”

其实，不少专家学者已经看到了抑制需求的重要性。这种抑制不是暂时的、可反弹的，而应当是长期的。“我一直主张提高购房首付比例，虽然2006年将购买90平方米以上住房的首付比例提高至三成，但对需求的控制力度显然不够。2007年应当进一步提高首付，我相信还会出台提高首付的政策。”一位业内专家表示。而这一观点，得到了中国管理科学研究院研究员李开发以及董藩等众多专家的认同，李开发还建议对本地购房者和外地购房者采取不同政策，以抑制外地人炒高本地房价。

还有专家指出，如果依靠加息来抑制需求，就会加重已购房人的负担，而提高首付比例，以及进一步提高开发商预售的条件，则是比较好的选择。

不过，这一点也遭到了部分人反对：“提高首付岂不是让穷人更买不起房子吗？”对此，专家指出，无论是出台调控政策还是在评议调控政策，始终不能忘记调控的目标并非“人人有住房”，而是“人人有房住”。提高首付和预售条件会让一部分人暂时买不起房，但却能减轻他们的生活负担，也符合“梯度消费”的理念。同时，针对不同情况，对高档房消费征收更重的税费，就能调节消费需求，促使人们理性消费。

预期之四：商品房与保障性住房调节两分开

“一条腿”是发展商品房市场，“另一条腿”是紧抓保障性住房建设，这是解决当前住房问题的根本出路。两条腿要独立并行向前发展，不能交叉在一起，也不能一条腿短。2007年的宏观调控政策或将区别对待商品房市场和保障性住房市场，并实施分开调控管理的模式。

日前，渣打直接投资有限公司董事总经理陈凡提出了“调控宝马还是调控公交车”的质疑。他表示：“房价肯定要涨。”但涨价不一定是坏事，而要看是哪些房子在涨价。调控应当针对“公交车系统内”的中低档住房，而“宝马类”的高档房则不应是调控对象。高档住房的价格应由市场来决定，政府应该对这部分房征税，以此发展公共福利事业。这一观点，也得到了香港恒隆集团董事长陈启宗的赞同，他认为政府关键是要解决好普通老百姓的住房保障，而多给高档房市场自由。

某资深地产专家明确提出，2007年整个房地产市场会成为一个两分市场：一半是具有高度公共产品属性的市场；一半是完全市场化的市场。两个市场各有不同的机制，不同的走势，包括供应、结构、价格等都会不同。

一位房地产政策研究专家指出，对公共属性住房，政府可能运用更多的行政调控手段，计划性更强；对市场属性住房，政府将更多地采取税收等市场化手段进行管理和调节。

　调控机制

预期之五：加强对地方政府与相关责任人的监管力度

2007年，不仅是奥运会召开前一年，同时也是“十一五”规划中承上启下的重要一年，市场的平稳过渡十分重要。2007年，若房地产市场出现过度波动等问题，相关责任人将承担重要责任。　

预期之六：统计制度将进行重大改革

房价是涨是跌、空置率是高是低，一直以来倍受争议。而一个重要原因则是统计标准不明确，统计方法不科学。统计问题在2006年尤为凸显，2007年统计制度将有重大改革。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩是2006年与住房空置率最“叫劲”的一个人。针对“住房空置率高”“超过国际警戒线”等说法，他表示强烈反对，大胆质问“是谁愚弄了宏观调控？”并呼吁政府部门不要回避空置率问题，应重新评估当前房地产形势。

在政府相关统计报告中，“空置面积”“空置率”的字眼总是存在，但相关部门负责人对《楼市》记者均表示“空置率没有统一概念，没法谈。”同时，不少政府部门和研究机构发布的房价统计，常采用计算平均价格的方法，统计数据很难说明不同区域、不同房屋类型的具体情况。

“统计制度应当进行重大改革，统计要细化，对于一些有争议的概念，应当统一解释，或者在统计报告中注明统计方法和统计口径，以免造成不同部门统计数据错位的现象，也让受众更清楚。”某相关管理机构权威人士表示。这一观点，得到了诸多业界人士的大力支持，2007年将有望进行统计改革。

住房结构

预期之七：“70%·90m2”细则“躲”不掉

建设部等九部委的“70%·90m2”政策出台后，众人翘首期盼的北京细则至今仍未出台，但据调查，已经有许多项目被“放行”，而放行的标准并不明确。在细则制定过程中，也时有“政策执行难”的说法传出，因此出台时间一再延迟。不过，据相关部门负责人透露，无论如何，执行细则都不可能“躲”掉，预计将在2007年一季度出台。

被认为是2006年最具威力的“70%·90m2”新政没有发挥应有作用。相反，这一政策却延迟了诸多项目的上市时间，加剧2006年房地产市场的供需紧张。据《楼市》调查了解，目前各城区在执行政策时没有统一标准，在政策出台后被卡的607个项目中，绝大多数仍未通过审批。

“若不出台细则，就将采取‘一刀切’的形式，但‘一刀切’执行‘70%·90m2’新政又不现实，尤其对远郊楼盘而言；若出台细则，又受楼盘所在区域、市场定位等一系列因素影响，并非易事！”一位多年从事房地产开发的王先生告诉记者，细则出不出对于政府来说进退两难，因此只能选择低调放行部分楼盘，而其依据的标准是什么，却并未对外公示。

华高莱斯认为，2007年“70%·90m2”的政策方向将得到坚持，小户型比例将大幅提高，但实现“70%”这个目标的可能性并不大。伟业顾问也指出，从目前市场看，90平方米以下的供应量不足整体的30%，2007年新增项目受“70%·90m2”限制的数量也将有限，因此这一政策对住宅供应结构的影响在2007年暂时无法体现。

因此，2007年明确政策实施细则之后，其对调整住房结构、引导合理消费的长远意义才会逐渐体现出来。

除了对户型结构继续调整之外，业内专家表示，2007年还将对不同类型住房的结构进行调整，商品房、二手房、经济适用房、限价房、廉租房以及出租房共同构成住房有机体系。

预期之八：限价房面临重大调整

就像一阵来得快也去得快的风，限价房在2006年掀起了住房保障体系建设的高潮，但很快进入低潮期，18块限价房备选土地推出后，下一步工作却难以继续。2007年，限价房将出台实施细则，而“限户型、限房价”的标准或将进行重大调整。

广渠路15号地是2006年限价房首批备选用地之一，早在2006年8月，北京市土地储备中心就挂出公告，宣布该地块将于第四季度招标出让。然而，由于招标细则等配套文件至今尚在审定，因此其上市时间推迟到2007年，而具体什么时间入市还是一个谜团。

“如果18块限价房备选用地都在2006年入市，那么2007年就将形成商品房供应。然而，限价房如何操作的细则尚未确定，土地就先选出了，这样带来的结果便是：可开发土地不能及时转化成住房供应，加剧供需紧张，同时限价房在实际操作中又可能与政策初衷偏离。”一位不愿透露姓名的专家呼吁，应当防止限价房重蹈经济适用房的覆辙，应当先有较完善的操作细则再进入实质运作，否则必定出现与经济适用房类似的问题。

权威专家指出，限价房的主要问题包括其与经济适用房有何本质区别；“限价”采取静态定价还是动态定价，如何定；对买家身份有何限制；有无退出机制等，而这些疑问对于限价房的实际操作都有重要影响。因此，专家指出，2007年必须出台限价房的操作细则，而“限户型、限房价”的标准或将进行重大调整。

预期之九：2007开启户型创新元年

“70%·90m2”新政之后，业界人士普遍担心的产品同质化问题在2007年并不会出现。所谓的“同质”主要表现在住宅面积趋同，而户型设计不仅不会同质化，反而可能由于竞争加剧而更具创新性，创新户型元年由2007开启。

“中小户型应该是中国住宅的主体户型。”建设部副部长刘志峰日前表示。他还透露，建设部正编制“90平方米以下中小套型住宅设计要点”和“90平方米以下套型住宅设计标准”等指导性文件，包括提高空间使用率，不同类型住宅的最佳梯户比以及如何将公摊面积建到最少等技术性问题。

2006年，中国房地产及住宅研究会启动了中小套型住宅的设计比赛，也得到了建设部的鼎力支持。同时，12月16日，万科举行了住宅设计竞赛颁奖典礼，而竞赛主题则为“没什么不能打破80平方米的可能性”，也筛选出的精彩小户型设计方案。

“我们的楼盘就是按照‘70%·90m2’新政要求设计的，正是因为面积与其他受该政策限制的楼盘相当，所以我们就要下更大的工夫在户型设计上，以突出自身优势。”亚北一开发商向记者表示。而华高莱斯则认为，在新政策之下，市场上将涌现出一批“smart house”，小巧、精致，设计充满智慧和人性化。

“小户型住宅并不等于低品质。我们应当研究的是如何做到‘造价不高水平高，标准不高品质高，面积不大功能全，占地不多环境美’。”刘志峰再次强调。

预期之十：住房郊区化城市继续膨胀

土地供应郊区化、新七环规划、公共交通的改善，都在推动住宅郊区化，加上2008奥运的拉动，将共同促进2007年北京城市的进一步扩张。

“住宅郊区化，城市继续膨胀是房地产带给北京最显著的改变。”某城市规划专家指出。

据《楼市》市场研究部统计，2006年北京新增的土地供应中，远郊区县的土地供应占了供应总量的60%，而2007年远郊土地供应占主流的趋势还将继续。伟业顾问表示，2007年北京的有效土地供应量约为1192公顷，其中，北京市边缘组团和重点新城区将成为供给重点，城市外扩步伐将加快，郊区住房成交份额将不断增加。

中原地产预测，2007年北京房地产的热点板块将包括广渠路板块、朝青板块、小屯板块、上清板块、西北旺板块、海淀温泉板块和怀柔板块；而华高莱斯指出朝青板块、百子湾区域、管庄区域、通州八通线沿线、亚奥区域、望京区域、亦庄马驹桥区域、清河西三旗区域以及海淀山后区域等也将是热点板块。

不难看出，2007年房地产的热点板块多为城市边缘板块或远郊区县。“无疑，城市化进程将进一步加快，对于北京来说，老城区已经不再是一手商品房的主力战场，城市边缘组团和重点新城才是2007年商品房市场的主角。城市将进一步扩张！”一位业内专家表示。

“北京城最大的问题，包括交通、房价等问题，归根结底是规划的问题。从趋势看，城市的进一步扩张不可避免，无序的膨胀是可怕的。规划应该提到头等重要的位置，否则，就不仅仅是房地产的问题这么简单，这是决定一个城市生命的问题。”一位资深规划专家意味深长地说。

　市场变化

预期之十一：房价阶段性慢涨

2007年的房地产市场将呈现出“且调且慢涨”的局面。宏观调控还将进一步深入，与此同时，在2007年这个特殊时段，房价仍将保持缓慢增长的态势。但市场潜在的价格下跌风险因素需警惕，2008年及以后的房价走势较难定论。

经济学原理表明，在既有的价格基础之上，供需关系变化是影响其涨跌的重要因素。伟业顾问表示，2007年的商品房供应将会打破2006的低迷状态，北京有效供给住宅面积约2145万平方米，比2006年的供应量增长50%以上；中原地产认为2007年下半年将出现商品房集中上市的现象。

而2007年的需求则呈稳步增长之势。专家表示，城市化进程、年轻人因结婚等原因购房带来的刚性需求都将平稳缓慢增长，不会大幅增加。

再从心理需求看：一方面，2007年人民币升值预期以及奥运的拉动可能还会刺激部分消费者的购房欲望；但另一方面，能从心理上抑制需求的因素则更多，这包括住房保有环节拟开征税收、奥运之后市场走向不明朗、住房户型结构的调整、政府对市场秩序的整顿以及住房保障制度的逐步完善等，这些因素都将加大购房人的观望情绪。而股市在2006年的出色表现吸引了大量资本从房地产市场转向股票基金市场，从而分流住房需求。

因此，从供需总体关系看，2007年的供需矛盾将得到极大缓解。伟业顾问指出，2007年商品房成交均价涨幅将放缓，回落至10%左右，回归到比较理性的状态。也有专家持房价将下跌的观点。

房价下跌风险存在，但不会在2007年下跌。国家发改委信息中心发展部战略处处长高辉清表示，“这是因为2007年的房地产市场依然是‘政策市’，也就是说房价的走势将取决于宏观调控的结果。”而由于2007年不仅是奥运会召开前一年，同时也是“十一五”规划中承上启下的重要一年，因此调控政策“不可能让其大涨，也不可能让其大跌。”高辉清分析道。这一观点，得到了不少业内人士的认同。

　预期之十二：2007年下半年商品房集中放量

2007年，商品房的供需矛盾将得到极大缓解。2006年受到政策影响的项目都将于2007年上市，同时，由于2008年之后房地产市场走向很不明朗，因此，很多蛰伏未动的楼盘都会尽量赶在2008年之前入市。

伟业顾问表示，2007年一手住宅市场将打破2006年供不应求的局面，新增住宅供应量大涨，有效供给住宅面积约2145万平方米，比2006年的供应量增长50%以上。

一方面，600多个原计划于2006年上市的房地产项目，由于受“70%·90m2”新政的影响，调整产品，从而将上市时间延迟到2007年。另一方面，2008奥运后住宅市场的走向并不明朗，因此不少楼盘都希望赶在2008奥运之前上市。基于此，华高莱斯认为，2007年下半年住宅市场可能出现井喷现象。

另外，随着土地清查的进一步深入，大量闲置土地将加速转化为住宅的实际供应；而奥运之前对京城烂尾楼的处置，也都会进一步增加住宅的供应。

值得注意的是，未来的住宅供应将呈现出愈来愈明显的郊区化趋势，北京市边缘组团和重点新城区域将成为供给的重点。

预期之十三：二手房交易量价双涨

由于“三税”(营业税、个人所得税、土地增值税)的影响，2006年的二手房交易不如预期火爆，而2007年的二手房交易量将进一步上涨，尤其是主城区以内，交易量将达到8～10万套，价格也将上涨。

2007年，一手商品房郊区化趋势将更明显，而城区内二手房交易将逐渐活跃；另一方面，2006年“三税”齐征带来的抑制效应也将逐渐减弱，市场交易恢复正常；同时，房产保有环节拟征税或将增加房产持有人的成本，也会促其将手中的房产出售。三方面原因将共同促进二手房交易量上升。中大恒基总经理助理冯鹏程(冯鹏程博客,冯鹏程新闻,冯鹏程说吧)预计，2007年二手房交易将突破8万套；而我爱我家则认为乐观状况下，2007年二手房交易将突破10万套。

同时，各房地产中介公司还对2007年二手房价格进行了预测。21世纪不动产表示，2007年二手房价格不会下降；中大恒基认为2007年房价将在高位上涨，但涨幅会放缓，链家也持类似观点；我爱我家认为2007年房价将上涨10%～15%。经纪公司普遍认为，二手房价格上涨一方面是受一手商品房价格的影响，同时目前交易的二手房大多位于市区，“好位置约等于高价格。”一位经纪公司负责人表示。

土地

　预期之十四：土地供应将反弹增加

如果说，2005年土地供应计划未完成，是因为2003、2004年协议出让土地造成提前透支；2006年土地供应计划未完成，是因为“70%·90m2”新政要求调整住房户型结构，影响土地供应进程，那么，2007年的土地供应应当补上2006年的供应空缺，并且适当增加供应计划，由此，2007年的土地供应将有所反弹，大幅增加。

伟业顾问表示，在北京市住宅建设规划中，计划2006、2007两年居住用地供应规模为3600公顷，而到2006年底，连同经济适用房的土地供应也仅有900多公顷，仅占计划的1/4，2007年的土地供应应当体现2006年的供应空缺，有望大幅增加。

但在一些人眼中，2007年的土地供应也不容乐观。湘江伟业(北京)投资有限公司董事长总经理方明理(方明理博客,方明理新闻,方明理说吧)就表示，2007年的土地供应形势仍不容乐观，毕竟新增土地资源有限，且中央对用地计划把关甚严。要缓和住房供需矛盾，既要加快房地产项目的审批速度，也要加大对闲置土地的清理力度，他认为市场上还有大量闲置土地没有被清理，而这些闲置土地又以大公司的储备土地为主。

不过，专业人士认为，无论是加大闲置土地的清理力度还是加快供地计划的执行，2007年的土地供应都会有所增加。“倘若土地供应计划一再‘流产’，那么政策的权威性必然受到很大打击，并且‘地荒’论必然再度刺激房价进一步上涨，因此，2007年的土地供应不会降只会涨。”一位业内人士分析道。　金融

预期之十五：人民币升值与加息细水长流

人民币升值给2006年的房地产投资带来了一股热潮，目前人民币再升值的压力并没有减轻，房地产市场存在这一潜在利好；但与此同时，央行再次加息的可能性也很大，这对房地产市场又是利空，二者PK的正负效应很可能相互抵消。

一位业界专家对《楼市》记者表示，“人民币升值的压力依然在加大，并加快了升值步伐。”人民币升值对房地产投资来说是一大利好，或许会吸引更多的投资人。但也有专家指出，人民币升值的幅度不会很大，对房地产的利好影响间接而微小。

在人民币存在升值预期的同时，央行再度加息的预期也很大。而加息将同时增加已购房人和准购房人的负担，因此，对房贷的实际加息幅度也不可能太大，其对购房需求的抑制作用主要体现在心理影响上。

业内人士分析认为，一个利好消息和一个利空消息同时存在，但无论是人民币升值还是加息的幅度都不可能很大，所以，二者产生的作用对房地产市场的影响不会很大。

预期之十六：股权及资本市场融资“杀”出生路

2006年，商品房预售条件进一步提高，土地交易中付款方式愈加重要，开发商的资金实力面临更大考验，而收紧银根进一步限制了传统贷款融资方式。对开发商而言，如何拓展多元化融资渠道将是2007年解决资金问题的关键。股权融资和资本市场融资或将为开发商“杀”出一条融资的生路。无法破解融资难题的一大批开发商难免出局。

“明年央行针对地产的信贷调控无疑还是会从紧缩信贷入手，可以肯定的是控制货币的流动性过快将依然是明年货币政策的重点。”中金公司首席经济学家哈继铭表示。

紧缩信贷无疑会让那些依赖传统贷款模式的开发商受挫。那么，2007年有哪些融资渠道可以突破呢？

“REITs曾被众多开发商视为解救资金压力的救命稻草，尤其是当2005年底越秀REITs成功上市之后，不少机构也加大力度运作REITs。然而，2006年的实践却残酷地宣布，目前想依靠REITs解困并不现实。我们公司现在负责REITs业务运作的就独剩我一人，对于公司来说，若成功，则是大单交易，将赚取丰厚利润；若失败，公司增加的人力成本也不大。”一位经纪公司的业务经理告诉记者，目前业内人士对REITs既抱有一点希望，又觉得无望。

信托的遭遇与REITs也颇为相似，受银监会“54号文”的影响，2006年第三季度的信托发行量突然缩水，2006年的发行规模呈前高后低的状态。业内专家表示目前要依靠信托融资也比较难。此外还有抵押贷款证券化等融资方式，但其在2006年表现平平，2007年走势如何还难以预测。

中国建银投资有限责任公司副总裁刘铁民表示，2007年大开发商通过债券融资等资本市场运作方式融资的会比较多，而对于中小开发商来说，股权融资或许是不错的选择。专家预测，2007年，必然有部分开发商无法破解资金难题而遭淘汰，中诚投资总监李颖则直白地指出，那些手中只有两三个项目的中小企业应当趁早考虑“投靠”地产投资基金，或寻求合作，或卖掉赚取差价。事实上，因难以筹措资金而转卖项目的现象已比较普遍。

预期之十七：外资从购房转向投资开发

调控既像魔鬼又像天使，它把一些开发商“踢出局”，让继续留存的开发商利润变薄，但它也让整个房地产市场更加规范、透明和健康。这对于海外投资基金来说，无疑是好事。与此同时，人民币继续升值的预期也让他们“嗅”到了利润的味道。因此，虽然外资购房被判“死刑”，但外资涌入国内进行地产开发的热情将难以阻挡。

目前，不少外资投资机构正抓住这个时机扩军中国地产业。渣打直接投资有限公司董事总经理陈凡表示：“几个月前，我们趁调控之机入股世茂地产和绿城中国，现在证明我们决策正确，我们还注资了北京的一家国有房地产企业。”他表示，这对于国内房地产企业来说，也正是融资的好机遇。

“对于国内房地产市场来说，外资购房相当于增加需求，并有可能炒高房价，进行禁止令是应当的；而外资进入开发市场则相当于加快供应，并为国内企业提供一条融资路，不应当过度限制。”一位业内人士表示。

据另一家国外投资机构负责人介绍，虽然外资直接购房受到限制，但投资地产开发的形式比较灵活多样，包括入股国内地产企业以及多种形式的合作，因此较好操作。他表示，“对于外资来说，投资国内房地产市场不仅是为了在本领域获利，同时还可以借此熟悉其他投资领域，为更广阔的发展奠定基础。”

预期之十八：税收政策方向大逆转

税收调节一向被认为是较好的市场化调控手段，2006年的税收调节重点针对二手房交易市场。2007年税收政策应进行改革，对高档房消费征收消费税，从房产交易环节征税转为房产保有环节征税，是改革的两个方向。

2006年12月16日，建设部副部长刘志峰在接受媒体采访时表示，目前在住房交易过程中，税费很高，但在保有环节却基本没有，建设部正联合国税总局、财政部等相关主管部门，研究住房保有环节税费的收取。财政部财政科学研究所所长贾康表示，北京正在对开征物业税进行试点，为全面进行税收改革“铺路”。而业界专家亦普遍认为，对高档房购买者征收消费税和物业税将不可避免，但是后者的执行尚需要一系列前提条件。2007年有可能开征高档房消费税，同时将全面展开物业税征收的准备工作。

专家们进一步分析认为，在交易环节征税不利于二手房市场的发展，而把征税重点由交易环节转向保有环节，不仅有利于减少交易过程的附加费用，降低房价，同时还能真正地抑制投资性购房，有效避免“房子有主却空无人住”的情况。同时，对高档房征收消费税有利于控制高档房过度消费，引导人们合理消费，高档房消费税2007年极可能开征，并逐步完善，今后，征税将根据住房面积和档次采取累进制，与住房梯度消费相互呼应。房企

预期之十九：大型房企主宰市场

2007年，不只是大型房地产企业的天下，中小企业尚有生存空间，但主宰市场的将是大型房企。这一点，在2006年的土地市场争夺上体现尤为明显。同时，各房地产公司都必须根据形势进行战略调整或转型。

“地产的趋势已经很明显，做大的往往是少数，上市的地产企业在资金和招拍挂土地上都有优势，其他的企业即使有钱也不一定能找到土地。土地成本越来越高，所以每个企业都不可能按照自己既定的计划每年持续增长。”今典集团董事长张宝全(张宝全博客,张宝全新闻,张宝全说吧)表示。而在这种形势之下，地产企业必须谋求转型。“多元化发展已经成为房地产企业不可避免的选择。这个时候，就看谁聪明地转型。”依托于地产优势，张将自己的主要精力倾注于EVD和电影业。

对于融资便捷和渠道多元的大地产商而言，土地获取不成问题，而这又反过来增强他们的融资能力，从而形成良性循环。然而，对于中小企业来说，其发展却面临两个瓶颈，一方面是拿地难度，另一方面则是融资困境。从2006年招标出让的土地看，优质土地几乎被大型国企全部包揽。同时，地产融资难度增加也带给中小企业更大的考验。

房地产企业的两极分化将越来越严重！

思源集团董事长陈良生预计，中小房地产企业至少在今后两三年内都将面临融资难困境，无法度过这个难关的就必然被淘汰。经济学家郎咸平(郎咸平博客,郎咸平新闻,郎咸平说吧)也指出，未来几个月房地产企业的融资形势非常严峻，大量地产商会倒闭。甚至专家还指出，50%的房地产企业将在本轮调控中被“扫地出门”。不仅房地产开发公司将两极分化，房地产中介公司的大洗牌也无可避免。建设部房地产司副司长侯淅珉透露，2007年将大力整顿房地产中介市场，资金监管以及网上签约等措施，无疑会将不少中小中介公司拖入“资金冰窟”，甚至倒闭。

预期之二十：房企将大幅增加持有型物业

由于获取后续土地的难度陡增，“拿地—开发—销售—拿地……”这种短平快的房地产开发模式将不再是开发商的最佳选择，不少希望继续在房地产领域发展的公司必然增加自身的持有物业，市场上的持有型物业，包括酒店式公寓、产权式酒店等也将大幅增加。

“我们的战略正从以往的住宅开发向持有型物业转移，尤其是一线城市的高档酒店开发。”鹏欣集团副总裁徐洪林表示；世茂集团相关负责人表示，星级酒店和写字楼等持有型物业是世茂进军北京的主要方向。不少专家指出，2007年房地产企业的投资重点将从住宅开发转向酒店、写字楼、商铺等持有型商业地产。

业内专家分析认为，一方面奥运临近，短期外来人口和长期流动人口规模都将进一步增加，对酒店式公寓等产品有需求；另一方面，由于受“70%·90m2”影响，不少项目需要调整户型结构，开发商选择转型成投资型产品的可能性较大。

开发企业转向经营持有型物业，既是市场所需，也有“不得不为之”的无可奈何。一位地产企业负责人就说道：“如果不转向持有型物业，在目前的土地供应形势下，后续开发可能就要成为‘无米之炊’；持有型物业做好了，能为企业不断提供现金流，保持较稳定的收益，这是至关重要的，也是企业寻求长远发展之计。”

“2006年中央政府就下令，调控房价不力的地方政府要负责任，而这一措施让房地产的诸多问题暴露出来，不少人因此丢了乌纱帽。2007年，如果房地产市场中存在的问题仍然得不到解决，那么相关负责人将会受到更严厉的惩罚。”一位全国人大委员表示。

2006年底，在对为何房价依然居高不下的原因进行调查时，很多人认为主要责任在于地方政府，而《楼市》与搜狐焦点房地产网进行的调查显示，有24.87%的人群认为地方政府应对房价猛涨负责，认为开发商应对房价猛涨负责的人数只占17.59%。建设部负责人也表示，2007年一季度，建设部等部委将再对各地落实宏观调控的情况进行检查，对调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出的城市，将进行限制整改并追究有关领导责任。

相关部门负责人指出，2007年将进一步加强对土地出让金的管理，抑制地方政府的卖地冲动，并严惩违规操作。这意味着2007年，房地产的相关负责人还面临着较大的调控压力。